Riesgos edilicios, construcciones ilegales, problemas de inseguridad y vecinos en estado de alerta permanente. Radiografía de un complejo habitacional olvidado por las políticas públicas.
por Agustín Marangoni
No es un barrio. Es un complejo habitacional. Un complejo que arrastra problemas complejos desde que comenzó su construcción, allá por el año 1979. En aquel entonces, el desarrollo de este estilo de viviendas sociales eran una tendencia mundial. En Francia, Inglaterra y Estados Unidos hay ejemplos casi idénticos. La metodología fue la misma, se expropiaron terrenos y se materializó el mismo proyecto a repetición con un presupuesto acorde a las necesidades básicas de una familia: una opción sin lujos, pero digna, para un sector de baja capacidad adquisitiva. La idea era dar primera vivienda e ir mejorando, tanto a nivel edilicio como en equipamiento y servicios. Algunos conjuntos lo lograron. Otros, como el Centenario, no. Por el contrario.
El complejo está ubicado en una zona casi céntrica de Mar del Plata y alberga a unos 20.000 habitantes, en sus 1600 viviendas, nucleadas en una superficie de 16 manzanas. La estructura edilicia, a casi cuarenta años de su construcción, implosionó. Los vecinos denuncian el desprendimiento de escaleras, inconvenientes en la instalación eléctrica, filtraciones, corrosión de los hierros del hormigón, falta de luminaria y serios problemas de inseguridad. Es el desgaste lógico: el Centenario tiene una población equivalente al 82% de Villa Gesell, concentrada en un conglomerado de departamentos.
Los reclamos se escuchan hace más de veinte años, pero nunca nadie motorizó una solución real. Apenas parches. Para aquietar la inseguridad sólo se envió un equipo de Prefectura que tiene punto fijo en la esquina de Alvarado y Chile. El eje de acción es insuficiente. Es común escuchar disparos en los lugares donde juegan los chicos y en las inmediaciones de la escuela que funciona dentro del complejo. Además, como los oficiales están siempre en el mismo lugar, se desatan discusiones entre los vecinos para estacionar los vehículos en esa zona. Quieren resguardarse del vandalismo, entonces pintan la calle y se adueñan de los espacios públicos.
En relación a la situación estructural, las falencias están generando riesgos concretos. Hay quienes que ocuparon ilegalmente las galerías y construyeron departamentos precarios con material. Hay otros que ocuparon locales comerciales y los convirtieron en viviendas permanentes sin respetar reglamentaciones. Hasta fueron usurpados algunos espacios abiertos. Las consecuencias: saturación de la cañería, de los servicios y falta de luz y ventilación en las viviendas legales. El administrador del Consorcio C del complejo, Martín Córdoba, explica que se acercaron más de quince veces a reclamar a la Municipalidad y a Obras Sanitarias, pero nunca obtuvieron ni siquiera una respuesta. “En el Centenario se siente la ausencia del Estado”, dice.
Hay tres tipos de expensas. Los departamentos de dos dormitorios pagan 180 pesos mensuales. Los de tres dormitorios, 200 pesos. Y los dúplex, 220 pesos. La mayoría son expensas fijas, otras son variables. La situación económica lleva a que la morosidad alcance hoy un 40%, lo cual hace imposible llevar adelante un plan de mantenimiento integral. Buena parte de los vecinos, con las mejores intenciones, colabora como puede. Usan alambres, maderas y remiendos para darle solución efímera a problemas urgentes como la corrosión en las barandas de las escaleras y las fisuras en el hormigón. Son sus únicos recursos para enfrentar cuatro décadas de abandono. Pero hay situaciones que van más allá de la superficie. La saturación de las cañerías por las construcciones fuera de regla lleva a que se rebalsen los desagües y los inodoros con desechos cloacales. Ahí no hay nada que un vecino pueda hacer.
Córdoba señala que ya es imposible pensar en una puesta en valor porque el colapso es absoluto. Hasta en lo elemental. La basura, por ejemplo, se acumula en los contendores que ubicó la empresa 9 de Julio en distintos puntos. Pero los contenedores ni siquiera tienen tapa y los perros desparraman los desechos. Hay decenas de perros sin dueño que generan suciedad. La suciedad atrae plagas. Además, hay irregularidades en las frecuencias de recolección. Y la lista de problemas sigue: los vecinos denuncian venta de estupefacientes, zonas liberadas, amenazas y falta de iluminación funcional al delito. A partir de las siete de la tarde ni taxis ni remises quieren entrar a buscar o dejar pasajeros.
El Centenario se construyó sobre tierras del viejo matadero. Fue pensado como un conjunto de viviendas de densidad mediana y tenía como finalidad la consolidación de una estructura colectiva, integrada orgánicamente al barrio Bernardino Rivadavia. El concepto fue una moda en las grandes ciudades de Europa y América. En Buenos Aires, por ejemplo, el Conjunto Rioja, en Parque Patricios, tuvo un buen funcionamiento, se acopló al barrio y no generó diferencias. Lo mismo había pasado con el barrio Parque Los Andes, en Chacarita, hoy consolidado por su valor inmobiliario.
Soluciones
El arquitecto Roberto Fernández, doctor en arquitectura y destacado especialista en análisis urbanístico, recuerda que el Centenario fue objeto de estudio por distintos investigadores franceses. En su momento preguntaron por qué el complejo estaba tugurizado y vandalizado, en comparación con lo que pasaba en su país. La explicación es lineal. Los vecinos en Mar del Plata no alcanzaron las mismas condiciones sociales que lograron los grupos que habitaron lugares parecidos en París y otras ciudades donde sí funcionaron estos proyectos. No hay cifras exactas, pero un porcentaje sensible de vecinos del Centenario no tiene un trabajo formal. Eso perjudica al total del conjunto. Cualquier vivienda particular que no recibe mantenimiento decae, en cualquier barrio. Ese mismo fenómeno se expande a la escala de un complejo en un efecto dominó que termina perjudicando a todas las viviendas. “Si la base social está compuesta por un sector que en treinta años no tuvo movilidad social, la consecuencia es que no hay capital necesario para generar una consolidación y una sobrecalificación de las propiedades”, señala el arquitecto.
Hay un dato clave. En Francia, por señalar un caso, el Estado acompaña con subsidios el mantenimiento de estos conjuntos. Veinte años después de su construcción, se giran fondos suplementarios para actualizar los servicios, mejorar la tecnología y evitar que la estructura sufra daños irreparables. El objetivo es claro: evitar la degradación implica mejorar la calidad de vida, en el complejo y en los alrededores, para que no el barrio no pierda valor inmobiliario.
Sentado frente a la computadora de su oficina de la Facultad de arquitectura de la UNMdP, Fernández hace hincapié en que el principal error que se puede cometer en el análisis de estos casos es la generalización. Las relaciones automáticas y los estigmas –subraya– sólo complican el alcance de una solución efectiva.
– ¿Hubo errores arquitectónicos en el proyecto original?
– Muchos de estos conjuntos fueron construidos por estudios de prestigio. Las personas que trabajaron en el Centenario no pueden ser tildadas de malos profesionales. Fueron los que construyeron, por ejemplo, el Hospital Pediátrico. ¿Se equivocaron los arquitectos? Puede ser. Pero eran de los mejores que había. Con el tiempo se advirtió que las grandes escalas son complicadas. Los volúmenes más chicos son más fáciles de organizar. Los complejos de 20 mil personas y más grandes son delicados. Aparte, son medio anónimos. Son estructuras repetitivas demasiado grandes.
– ¿Hay soluciones posibles?
– Es complejo. La política pública tiene que invertir en estructura, pero también hacer foco en los vecinos. Hay que hacer muchas cosas hasta que los propietarios queden librados a su propia capacidad de evolucionar. Y no que queden congelados como ahora y den pie a una curva de decaimiento. Si el propietario no tiene capacidad y el Estado no invierte, no se puede sostener ni mejorar.
– ¿Cuál sería el rol de los vecinos?
– Además de la presencia del Estado, tiene que haber cierta capacidad organizativa de los propietarios para generar soluciones. Eso pasa por muchas cosas, por ejemplo por el orgullo de estar ahí. Si las personas sienten que están ahí porque no tienen otra cosa y ni bien puedan se van, entonces estamos fusilados. Ahora, si los que están ahí sienten que es su lugar y quieren generar un consorcio, controles, mejoran la convivencia, etcétera, la cuestión sale a flote. Los fondos públicos sirven si hay un acompañamiento. Las villas de emergencia que salen hacia adelante es por el impulso de sus habitantes. Tiene que haber cierto afecto por el lugar.
– Prefectura tiene un punto fijo. Y el municipio compró una propiedad en esa misma esquina para convertirla en la comisaría de la Policía local. ¿Qué opinás de esa decisión?
– Desconozco los índices delictivos de la zona. Si son altos, requieren de estrategias de control y vigilancias más estrictas. Pero no estoy de acuerdo con la tendencia a simplificar. Es fácil escuchar que hay que eliminar determinado lugar porque es el epicentro de la droga en Mar del Plata. Aparecen enseguida esos razonamientos que están equivocados. Puede que haya asidero en las denuncias, pero las actitudes son tremendistas. Ahí debe haber mucha gente con trabajo formal y que no tiene nada que ver con la delincuencia. Yo no soy afín a la idea de la represión. Hay que ver con el tiempo si ubicar ahí una comisaría es una decisión eficaz.
– A nivel estructural y social. ¿Cuál podría ser una solución real?
– Hay que pensar cuál. A la Villa de Paso se decidió sacarla porque ahí no se podía salvar nada. Pero también hay asentamientos marginales que se intentan consolidar, como pasa con la Villa de Retiro en Buenos Aires. Hay una política pública que dice que lo mejor que le puede pasar a la ciudad es que ese espacio se convierta en ciudad. Que no permanezca como villa ni levantarla y llevar el problema a otro lado. No hay que exportar el problema, hay que solucionarlo.
– ¿Ese proceso es posible en el Centenario?
– Hay que ver el estado edilicio. Hay corrosión del hormigón, problemas estructurales y colapso de la infraestructura pluvial. Si el lugar llega a un punto de peligro físico, la inversión para recuperarlo es difícil. Pero tampoco es generalizable la idea de demoler y darle valor al suelo. Lotear y hacer negocio es también hipotético. Rescatar eso tal cual está requiere de un análisis extenso. Ahí hay que aplicar políticas ingeniosas. En Uruguay, por ejemplo, se rescataron espacios en base a la lógica cooperativista, lo cual generó un empoderamiento muy fuerte en los vecinos. El problema no es darle casas a la gente, sino conseguir los mecanismos sociales para que haya control y mejoramiento. La gente no tiene que estar sola. Las estructuras tienen que hacerlos trabajar en conjunto.
Fernández señala que lo ideal sería consolidar al Centenario como parte de la ciudad. Hay que realizar un diagnóstico profundo para analizar qué posibilidades hay de mejorarlo y lograr un espacio de mayor calidad. Es decir, llevar los indicadores a estándares normales para generar confianza en el uso de ese lugar. “Los espacios de todos, los espacios abiertos, terminan siendo espacios de nadie. Hay que mejorar eso, eliminar el miedo. Pero ese es un proceso complejo. La arquitectura es a veces muy omnipotente. Dice que algo está bien y el tiempo dice que no estaba bien. Las ciudades se hacen y se rehacen. Y esto va a seguir. Hay que tratar de orientarlo, además hay que verlo de manera realista y no como una utopía”, agrega. Según explica, hay soluciones que no necesitan tener como modelo ciudades avanzadas europeas. Hay proyectos ingeniosos en Mendoza y Rosario, por ejemplo. “Hay que mirar esas soluciones que son cercanas y posibles”, explica el reconocido arquitecto.
Por lo pronto, los vecinos del Centenario siguen oscilando en una cuerda floja.